“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 


  从诸暨起家到千亿跨越上市,“黑马”房企祥生地产一路高歌猛进,但其根基不稳,面临销售下滑、盈利欠佳、负债高企等问题。

  01降级

  11月2日,标普将祥生控股集团(02599.HK)的发行人信用评级从“B”下调至“B-”,并将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

  标普认为,未来一到两年内祥生控股集团将面临包括合同销售额下降、抵押贷款政策紧缩导致的现金回款效率放缓等诸多挑战。

  无独有偶,此前穆迪也将祥生控股集团的评级展望从稳定调整为负面。

  在当下低迷的市场情绪中,祥生控股集团美元债价格波动较大,其在境外资本市场的融资能力存在一定压力。

  《小债看市》统计,目前祥生控股集团存续两只美元债,存续规模4亿美元,分别将于2022年6月和2023年8月到期,其需利用内部资源来偿还到期离岸债券。

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 
存续美元债情况


  由于祥生控股集团在资本市场准入方面遇到限制,其融资渠道已经收窄。

  今年8月,由于祥生控股集团单方面违约,致使合作方宋都股份(600077.SH)放弃竞得地块并造成5000万保证金损失陷入“退地”风波,在市场中引发热议。(后台回复“宋都股份”查看原文)

  02

  负债率高、融资成本高

  据官网介绍,祥生控股集团拥有地产开发一级资质,依托于祥生集团的雄厚背景,正在逐渐形成全国化的战略布局。

  2020年,祥生控股集团在香港联合交易所主板上市,成为最后一个上市的TOP30千亿房企。

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 
祥生控股集团官网


  近年来,通过杠杆撬动规模,祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越,但其根基不稳,面临销售下滑、盈利欠佳等问题。

  今年前10个月,祥生控股集团实现合约销售额约683.63亿元,合约建筑面积504万平方米。

  其中,祥生控股集团第三季度的权益合同销售额环比下降60%至146亿元,9月份销售额更是降至34亿元。

  据克而瑞数据,今年上半年祥生控股集团以612.1亿操盘金额位居房企第31名;以479.8万平方米操盘面积排第25位,属于中型房企。

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 
克而瑞数据


  销售大幅下滑,主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。

  截至2021年中期,祥生控股集团总土地储备2295万平方米,较去年末有所下降,仅支持2-3年的去化需求。

  并且,祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线,甚至五线城市,一二线城市的土地储备占比仅3成左右。

  从业绩上看,今年上半年祥生控股集团实现营收159.85亿元,实现归母净利润5.32亿元,毛利率和净利率分别为18%和6.1%,远低于上市房企平均水平。

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 
毛利率水平


  截至今年二季末,祥生控股集团总资产为1726.56亿元,总负债1530.93亿元,净资产195.64亿元,资产负债率88.67%。

  在“三道红线”方面,截至2021年6月底,祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%,净负债率96.6%,现金短债比1.2,踩中一道红线归为“黄档”。

  《小债看市》分析债务结构发现,祥生控股集团主要以流动负债为主,占总债务的84%。

  截至同报告期,祥生控股集团流动负债有1287.64亿元,其中一年内到期的短期债务合计221.62亿元。

  相较于短债规模,祥生控股集团流动性尚可,其账上现金及现金等价物有273.19亿元,刚好可以覆盖短债,短期偿债压力可控。

  除此之外,祥生控股集团还有243.29亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计240.5亿元。

  整体来看,祥生控股集团刚性债务有462.12亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为30%。

  有息负债高企,2020年和今年上半年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和4.63亿元,尤其去年融资成本高达9.1%,对利润空间形成严重侵蚀。

  在同等级上市房企中,祥生几乎是融资成本最高,净利润率最低的。

  从融资渠道看,祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外,还需应对非标融资的还款压力。

  截至2021年6月30日,祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元,约占其债务的50%。

  今年第三季度,祥生控股集团已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款,其融资渠道正在逐步收窄。

  另外,大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度。如果祥生控股集团加大对合资项目的参与,可能会降低其从项目公司筹集资金的自主权。

  03“黑马”房企

  祥生是一家老牌浙系房企,与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。

  上世纪90年代,担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥,意外承担村子的拆迁改造工作,由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。

  1995年,陈国祥创办了祥生地产,人生迎来逆袭。四年后,祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。

  
“浙系老牌房企”千亿债务危局,深陷“高杠杆”资金链紧绷 
祥生控股集团董事长陈国祥


  随后,祥生地产逐渐走出诸暨,2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园,此后走出长三角。

  在很长一段时间内,祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。

  近年来,凭借高周转策略有关,祥生在短时间内实现销售猛增。

  2015年,祥生销售额首次突破百亿大关,2018年突破千亿,达到1070.6亿元,复合增长率超过100%。

  这期间,祥生采取“1+1+X”扩张策略,将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。

  去年11月,在递表168天后,祥生控股集团在港交所挂牌上市,成为2020年最大的IPO内房股。

  然而,登陆资本市场后,关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。

  在业绩飞涨的背后,祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现,随着房地产行业步入寒冬,其资金链面临不小的考验。 【投稿、区域合作请私信或发3469887933#qq.com24小时内回复。】
留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码: